火焰大圣

2015年，上 海商品住宅成交量為1500萬平方米，較去年房 事就像噴了蒎蜊森那樣勇猛，上漲了54.9%，成交均價為32174元/平方米，較去年上漲18.1%，庫存1400萬平方米，僅為10個月的消耗量。2016年元月，北 京個別樓 盤出現開市當天售罄的火爆局面。深圳，南京，成都等一二線城市的商品住房成交量和成交均價均有所上漲。盡管樓 市每平方米的銷 售單價已經大大超過了當地的平均月薪，而且樓 市面 臨著嚴厲的宏觀調控政 策，但是這并不能抑制一二線城市樓價上漲的勢頭，2016年，這種上漲趨勢必然會繼續。

　　盡管政 府對樓 市極力干預，盡可能控 制房 價的上漲，但基于以下原因，大中城市的房 價上漲仍將成為事實。

　　1.成本。2015年，全國土地購置均價為3341元/平方米，同比增長11.3%，創歷 史新高，大型房企在一二線城市的拿地成本更是增加了40%以上。而原材料成本和人工成本也在不斷上漲，每平方米的建筑成本已經可以和拿地成本持平。隨著政 府對樓 市的干越動作越來越大，如廣州市政 府嚴格控 制高價房的預售，**商的利潤也被反復壓榨至底線。成本的不斷提高必將推高商品房售價的不斷上漲。

　　2.需求。中 國樓 市分為實用需求和投資需求。盡管有著嚴格的限購政 策，但二 手房的交易依然十分火爆，以全國樓 市的領頭羊深圳為例，2015年，二 手房成交13.99萬套，較去年增長109.7%。二 手房的火爆充分說明了投資市場的繁榮。隨著中 國經濟進入產業結構調整期，傳統企業面 臨轉型之困，實體經濟漸入寒冬，民間資本迫切需要尋找出口，房地產市場承接了這種投資許需求。而以自住為目的的剛需也已不再觀望，施行嚴格調控的樓 市近兩年來并沒有下跌，反而自去年開始回升轉暖，各地銷 售數據十分漂亮。

　　3.貨幣。盡管貨幣對一個市場的影響力說巨大的，但它常常被忽略。改 革開放以來，我 國貨幣年增發量高達30%以上，個別年份甚至超過40%，而經濟平均增長速度僅為10%左右，也就是說，改 革開放以來，貨幣貶值速度高達20%以上。這種資本泡沫必然會通 過資金密集型產業表現出來，作為新增貨幣的主要流向，房地產市場的價 格與貨幣的價值有著不可分割的正相關關系。2000年，上 海市商品房均價3512元/平方米，2010年為215⑥4元/平方米，2015年為38124元/平方米，同期，一碗牛肉面的價 格為5元，12元，18元。

　　近幾年來，盡管一二線城市的房產市場十分繁榮，但是二線以下的市場卻是一片慘淡：長期有價無市，近兩年甚至出現價 格下跌。隨著城鄉發展差異的不斷擴大，不同區域的樓價也截然不同。在過去十年間，中小城市追漲一線市場，興建了大量高價品牌樓 盤，但與一二線城市不同，無論是投資需求還是剛性需求，中小城市都嚴重缺乏消費動力。

　　一二線城市的房產繁榮是建立在對未來 經濟發展的預期之上的，這些城市有政 策保護，集中了全國性資源，吸引了全國范圍的人才，高新產業將會在這里落戶和發展，住房市場吸引的是來自全國的買家，無論是投資還是自住，都吸引了源源不斷的客源，這也是為什么大城市的房 價與當地的平均收入差距大，因為這些城市的住房市場是對全國的富豪開放的；而中小城市經濟發展緩慢，經濟機 構單一，就業機會集中在制 造業，而制 造業面 臨著嚴重的產能過剩壓力，且人才長期流 出，對于中西部人口輸出較大的地區，樓 市甚至依靠返鄉客來支撐。因此，這些中小城市的住房市場幾乎不存在投資性需求，剛性需求的空間也十分狹隘。

　　目前，這些城市的住房庫存量，需要至少十年以上的時間來消耗，因此**商的回本之路將會非常漫長，極易因融資欠債而破產。即便**商愿意為了回籠資金而降房 價，也很難平衡有著過大預期的投資，理性的**商也許可以收回成本，保持收支平衡，更多的可能面 臨破產清算。一旦**商破產，必然會觸及一系列的連 鎖反應，地方政 府甚至要陷入債務的泥淖中。這也是2015年中 央政 府會救 市的主要原因。

　　即便是一線城市的房產市場依然繁榮，但**商即將迎來適者生存的殘酷競爭時代。隨著**成本的增加和國 家對房 價的嚴格管控，房產企業的利潤已經被壓榨到底線。能夠盈利的市場也十分有限地集中在少數十幾個大城市中，而一線城市嚴格限 制城市的人口數量，上 海明確規定總人口不超過2500萬，也就是說大城市的剛性需求是有限度的，城市的**建設不能無限度地擴張下去。過去，全國范圍內的地產熱催生了大量地產企業，如今，市場份額在驟減，面對著僧多 肉少的局面，**商會陷入瘋狂的資本并購游戲。他們顯然已經感受到了這股寒意，行業龍頭萬達已經多方面布局，在電影，銀 行等多領域投資，逐步使企業去地產化；業內的并購案 件更是比比皆是，融創收 購綠城，佳兆業等，寶能收 購萬科，未來，顯然只有行業的翹楚才能存活。

　　大城市與中小城市的房產市場正呈現出越來越清晰的分水嶺，未來，將會更加冰 火兩重天。